Vertrag für Bau einer Windkraftanlage wegen Dissens unwirksam

Rechtsanwaltskanzlei Dr. Kauch

10 U 24/16


Abstandsflächenbaulast


Baulast


Baulastart
Bauordnungsrechtlicher Abstand,
Dissens,
OLG Hamm, Urt. v. 16. 05. 2017,
Schadensersatzanspruch,
Vereinigungsbaulast,
Vertragliche Verpflichtung,
Windkraftanlage,
§ 83 BauO NRW,
Bauen,
Baurecht,
Recht

Dr. Kauch Rechtsanwaltskanzlei - Fachanwältin für Verwaltungsrecht -

Baurecht

Vertrag für Bau einer Windkraftanlage wegen Dissens unwirksam

Der Begriff der „Baulast“ ist objektiv mehrdeutig. Eine ungenaue Vertragsabsprache zwischen den Parteien kann dazu führen, dass der Vertrag unwirksam ist. 
 
Als „Baulast“ bezeichnet § 83 BauO NRW eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückeigentümers zu einem sein Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen. 

Der Kläger – ein Architekt – plante eine Windkraftanlage, die den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstand zum Grundstück des Beklagten – ein Landwirt – nicht einhalten sollte. Zudem sollten die Rotorblätter der Windkraftanlage über dessen Grundstück streichen. Um die erforderliche Baugenehmigung zu erlangen benötigte er eine durch den Beklagten bewilligte Abstandsflächenbaulast sowie eine darüber hinausgehende Vereinigungsbaulast. Die im Vertrag vereinbarte „Baulast“ war jedoch nicht näher umschrieben. Der Landwirt hatte sich schon bei Vertragsschluss mit dem Kläger gegenüber einer anderen Gesellschaft dazu verpflichtet, dieser die Errichtung einer Windkraftanlage auf seinem Grundstück zu ermöglichen, womit es nicht zur Bestellung der erforderlichen  Vereinigungsbaulast kam. Der Kläger verlangte daher Schadensersatz für entgangenen Gewinn in Höhe von 515.000 €.

Das OLG Hamm verneinte einen solchen Schadensersatzanspruch. Die Parteien haben zwar vereinbart, dass der Beklagte dem Kläger die Eintragung einer „Baulast“ auf seinem Grundstück bewillige. Dabei wurden diesem Begriff aber unterschiedliche Bedeutungen beigemessen (Dissens). Der Kläger habe dem Begriff in dem Sinne verstanden, dass ihm der Beklagte die Baulast einräume, die er für sein Bauvorhaben auch benötige – also Abstandsflächenbaulast und Vereinigungsbaulast. Der Beklagte sei jedoch lediglich von einer Abstandsflächenbaulast ausgegangen, wofür bereits spreche, dass der Beklagte die Vereinigungsbaulast bereits zuvor einer anderen Gesellschaft bestellt habe. Es bestehe somit keine identische Interessenlage der Parteien, da der Beklagte sonst gegen eine zuvor begründete vertragliche Verpflichtung verstoßen hätte. Es könne auch nicht eine einzige Bedeutung des Begriffs festgelegt werden, da es mehrere Arten von Baulasten gebe (vgl. OLG Hamm, Urt. v. 16. 05. 2017 – 10 U 24/16). 

Bei der Bestellung von Baulasten sollten Betreiber von Windkraftanlagen daher darauf achten, welche Baulastart konkret gemeint ist.