Rechtliche Grenzen und Verhandlungsstrategien bei Pachtauflagen

Rechtsanwaltskanzlei Dr. Kauch

AGB


AGB im Pachtvertrag


Bewirtschaftungsauflagen


BGH, Urt. v. 24.11.2017, LwZR 5/16
Modellprojekt „Fairpachten“,
Naturschutzauflagen im Pachtvertrag,
Pachtrecht,
Pachtvertrag,
Pächterschutz,
§ 586 Abs. 1 S. 3 BGB,
Landwirtschaft,
Landwirtschaftsrecht,
Recht

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Landwirtschaftsrecht

Rechtliche Grenzen und Verhandlungsstrategien bei Pachtauflagen

Was tun bei Pachtauflagen mit Bewirtschaftungsvorgaben?
 

Pächter werden durch zunehmende spezielle Bewirtungsvorlagen in Pachtverträgen immer häufiger vor neue Herausforderungen gestellt. Insbesondere konkrete Auflagen zum Natur- und Umweltschutz werden in weiten Teilen bereits von Kommunen und Kirchen, wiederholt aber auch von privaten Verpächtern bei Abschluss des Pachtvertrages gefordert. 

Das Bundesumweltministerium und das Bundesamt für Naturschutz führen für private Verpächter das Projekt „Fairpachten“ ein. Mit einem Budget von 1,8 Mio. Euro zielt das Projekt darauf ab, den Naturschutz auch im Bereich der privaten Verpachtung zu fördern. Inhalt des Projektes sind ein kostenloser sog. Vertragsbaukasten mit entsprechenden Standardklauseln für den Pachtvertrag sowie die individuelle Beratung der Verpächter. 

Ob dieses Projekt für Landwirte als potenzielle Pächter vor dem Hintergrund des ohnehin verbreiteten Flächendrucks zu den erhofften Ergebnissen führt, erscheint zweifelhaft. Durch solche speziellen Auflagen wird der Flächenmarkt für die Landwirte weiter eingedämmt. Befürchtet wird eine zusätzliche bürokratische und organisatorische Belastung der Landwirte, indem diese neben den bereits bestehenden EU-Vorschriften und Naturschutzbestimmungen weitere Pachtauflagen zu beachten haben. Denkbar sind ebenfalls höhere Kosten, beispielsweise zur Gülleentsorgung, sollte das Aufbringen von Gülle durch eine solche Verpächter-Auflage verboten werden. 

Ohne die speziellen Pachtauflagen ist der Pächter ohnehin von Gesetzes wegen nach § 586 Abs. 1 S. 3 BGB zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung angehalten, d.h. er ist nach den einschlägigen technischen und wirtschaftlichen Vorgaben zur Substanzschonung bzw. -erhaltung sowie der Erhaltung der Ertragsfähigkeit verpflichtet. Dabei wird derzeit durch sog. Cross-Compliance Regelungen bereits ein hoher Umwelt- und Bodenschutz gewährleistet. 

Spezielle Bewirtschaftungsauflagen durch den Verpächter können nur bei Vertragsschluss – vorbehaltlich einvernehmlicher nachträglicher Änderungen – eingefügt werden. 

Grundsätzlich gilt dabei für den Verpächter die Vertragsfreiheit, die spezielle Pachtvorgaben seitens des Verpächters erlaubt. Vor diesem Hintergrund muss der Pächter sich selbst schützen, da das Gesetz diesen Schutz nicht gewährleistet. Die Anforderungen an etwaige Grenzen für Auflagen und Vereinbarungen in Pachtverträgen sind hoch. Formularpachtverträge können bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit, die zur Vertragsnichtigkeit führt, grundsätzlich frei formuliert werden. Hierbei wird der Handlungsspielraum des einen Vertragspartners durch den anderen Vertragspartner soweit eingeschränkt, dass dessen freie Selbstbestimmung erheblich verkürzt wird. Um einen solchen zur Nichtigkeit führenden Knebelungsvertrag handelt es sich beispielsweise zum einen dann, wenn der Verpächter sich alle Eingriffs- und Kontrollmöglichkeiten vorbehält, sodass diese überwiegend mit ihm abzusprechen sind. Dem Pächter wird damit quasi jegliche Eigenentscheidungsbefugnis genommen. Zum anderen ist ein Pachtvertrag unwirksam, wenn der Verpächter bestimmte Auflagen nicht auf die Pachtfläche beschränkt, sondern auf andere Teile des Betriebes ausdehnt.

Spezielle Bewirtschaftungsvorgaben in einem Pachtvertrag sind, wenn sie einseitig vom Verpächter gestellt sind, Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Diese unterliegen auch in Pachtverträgen der Rechtsprechung des BGH zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (BGH, Urt. v. 24.11.2017, LwZR 5/16) und dürfen daher nicht gegen Treu und Glauben verstoßen. Wichtig bei AGB ist, dass der Verpächter diese einseitig vorgibt, der Pächter bei der Einbeziehung in den Vertrag also keinerlei Verhandlungsspielraum hat. Erst dann gelten solche Klauseln als AGB und der Vertragspartner – hier der Pächter – wird durch das einschlägige AGB-Recht der §§ 307 ff. BGB vor einer unangemessenen Benachteiligung geschützt. Danach ist der Verpächter zum einen gem. § 305 Abs. 3 BGB angehalten, seine Vertragsklauseln klar und unmissverständlich zu formulieren sowie nach § 305c BGB keine überraschenden Klauseln zu verwenden. Zweifel bei der Auslegung solcher speziellen Auflagen gehen gem. § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Verwenders, d.h. des Verpächters. Zum anderen dürfen die Bewirtschaftungsauflagen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht gegen wesentliche Grundgedanken der gesetzlichen Regelung – d.h. dem zugrundeliegenden Landpachtrecht – verstoßen. Weicht der Verpächter von diesen Regelungen ab, führt das gem. § 306 Abs. 2 BGB zur Unwirksamkeit der jeweiligen Klausel. An ihre Stelle treten dann die ohnehin geltenden Regelungen des Landpachtrechts. So kann der Verpächter beispielsweise nicht vorschreiben, dass der Betrieb des Pächters kleiner als 80 ha bleibt oder dieser weniger als 2000 Mastschweine hält. 

Von solchen AGB zu unterscheiden sind wiederum Individualvereinbarungen zwischen Verpächter und Pächter. Diese fallen gem. § 305b BGB nicht unter das AGB-Recht und haben Vorrang vor diesem. Dabei müssen die vertraglichen Bedingungen zwischen Pächter und Verpächter individuell ausgehandelt werden, wobei dem Pächter ein gleiches Maß an Entscheidungsfreiheit bei den Verhandlungen eingeräumt werden muss. Ihm muss es möglich sein, auf den Vertragsinhalt in gleicher Weise wie der Verpächter Einfluss zu nehmen. 

Verlangt der Verpächter bei Vertragsschluss derartige Auflagen, sollte der Pachtpreis entsprechend angepasst werden. Höhere Pachtauflagen ziehen eine Reduzierung des Pachtpreises nach sich. Landwirten ist daher zu raten, auf den Verpächter zuzugehen, um gemeinsam Kompromisslösungen auszuarbeiten. Denkbar wäre eine Umsetzung des geforderten Naturschutzes in einer Weise, die nicht zu wirtschaftlichen Einbußen des Pächterbetriebes führt. Individualvertraglich können bessere Alternativen für beide Seiten ausgehandelt werden. Der Verpächter sollte sich auch über die Folgen seines Wunsches nach mehr Naturschutz im Klaren sein. Durch diesen könnte sich auf den entsprechenden Pachtflächen die Pflanzenzusammensetzung ändern, sodass zu schützende Biotope entstehen. Mögliche Folge wäre, dass die Fläche gar nicht mehr oder nur einschränkend verpachtet werden kann.