Der Bauturbo der Bundesregierung ist seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung geltendes Recht. Ziel ist es, neuen Wohnraum schneller zu schaffen und Genehmigungsverfahren deutlich zu vereinfachen.
Für Bauherren, Investoren und
Gemeinden ergeben sich dadurch neue Chancen – insbesondere bei der Nachverdichtung
im Innenbereich, der Hinterlandbebauung („zweite Reihe“) und sogar
bei bestimmten Wohnbauvorhaben im siedlungsnahen Außenbereich.
Zugleich zeigt sich bereits: Der
Bauturbo eröffnet zwar Spielräume, ersetzt aber nicht die grundlegenden
Anforderungen des Bauplanungsrechts. Abweichungen sind nur im „erforderlichen
Umfang“ zulässig und bleiben an öffentliche Belange gebunden.
1. Nachverdichtung statt Neubau: Wohnraum schaffen im Bestand
Der Bauturbo setzt klar auf den
Vorrang der Innenentwicklung. Wohnraum soll künftig verstärkt dort entstehen,
wo bereits Infrastruktur vorhanden ist:
- Baulücken schließen
- Grundstücke besser ausnutzen
- Aufstockungen ermöglichen
- Hinterliegende Flächen bebauen
Die Bundesregierung erwartet
dadurch eine erhebliche Beschleunigung und Entlastung, weil
Bebauungsplanverfahren in vielen Fällen entbehrlich werden.
2. Hinterlandbebauung („Bauen in zweiter Reihe“) durch § 34 Abs. 3b BauGB
Besonders wichtig für Eigentümer ist die neue Regelung des § 34 Abs. 3b BauGB. Damit kann im unbeplanten Innenbereich künftig auch dann Wohnbebauung genehmigt werden, wenn sich das Vorhaben nicht mehr streng in die nähere Umgebung einfügt. Die amtliche Begründung nennt ausdrücklich als Ziel: Grundstücke oder Grundstücksteile „in zweiter Reihe“ sowie Höfe und Innenbereiche innerhalb von Wohnblöcken leichter zu bebauen. Damit wird die klassische Hinterlandbebauung zu einem zentralen Instrument für zusätzlichen Wohnraum. Auch nach § 34 Abs. 3b gilt aber weiterhin die städtebauliche Vertretbarkeit, die Würdigung nachbarlicher Interessen und die Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen.
3. Befreiungen im Bebauungsplan: § 31 Abs. 3 BauGB erweitert
Auch in Gebieten mit Bebauungsplan
wird Nachverdichtung erleichtert. Nach der neuen Fassung des § 31 Abs. 3
BauGB können Gemeinden nun auch in mehreren vergleichbaren Fällen
Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus erteilen – etwa für:
- Aufstockungen
- Erweiterungen
- Hinterlandbebauung ganzer Quartiere
Das spart Zeit und schafft neue
Flexibilität im Bestand.
4. § 246e BauGB: Der neue „Wohnungsbau-Turbo“
Herzstück der Reform ist der neue §
246e BauGB. Bis Ende 2030 können Gemeinden weitreichende Abweichungen vom
Planungsrecht zulassen, wenn dadurch Wohnraum geschaffen oder reaktiviert wird.
Erfasst sind insbesondere:
- Neubau von Wohngebäuden
- Umbau und Erweiterung bestehender Gebäude
- Umnutzung zu Wohnzwecken
Der Bauturbo bietet damit ein
flexibles Instrument, ersetzt jedoch nicht die Prüfung, ob öffentliche Belange
– etwa Umwelt- oder Infrastrukturfragen oder nachbarrechtliche Interessen –
entgegenstehen.
5. Nachverdichtung im Außenbereich? Bauturbo ermöglicht neue Optionen
Besonders relevant: Der Bauturbo
gilt in bestimmten Fällen auch im Außenbereich (§ 35 BauGB). Allerdings
nur, wenn ein räumlicher Zusammenhang zum bestehenden Siedlungsbereich besteht:
Außenbereichsvorhaben sind nur zulässig, wenn sie im räumlichen Zusammenhang
mit Flächen nach § 30 oder § 34 BauGB stehen. Die Gesetzesbegründung stellt
klar:
- keine Zersiedelung
- nur siedlungsnahe Fortentwicklung
- ab ca. 100 Metern Entfernung regelmäßig kein
Zusammenhang mehr
Damit entstehen neue Chancen für
ortsrandnahe Wohnprojekte und Abrundung bestehender Bebauung. Gerade im
Außenbereich werden zudem naturschutzrechtliche Anforderungen weiterhin eine
zentrale Rolle spielen.
6. Zustimmung der Gemeinde bleibt entscheidend
Alle neuen Instrumente gelten nur
mit Zustimmung der Kommune: Vorhaben nach § 31 Abs. 3, § 34 Abs. 3b und § 246e
BauGB sind nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig. Die Gemeinde behält damit
die zentrale Steuerungshoheit. Damit hängt die praktische Bedeutung des
Bauturbos maßgeblich davon ab, ob und in welchem Umfang Gemeinden die neuen
Möglichkeiten nutzen.
7. Rechtssicherheit und Streitpotenzial
Die Gesetzesmaterialien weisen
selbst darauf hin, dass durch den Wegfall von Planverfahren Konflikte verstärkt
in das Genehmigungs- und Gerichtsverfahren verlagert werden könnten: Aus
unserer Sicht ist eine Zunahme gerichtlicher Anfechtungen nicht auszuschließen.
Insbesondere Nachverdichtungsvorhaben führen häufig zu nachbarlichen
Konflikten. Gerade bei diesen in innerstädtischen Lagen ist daher eine
frühzeitige rechtliche und planerische Begleitung weiterhin empfehlenswert
sein.
Fazit: Große Chancen für Bauherren – aber kein „Freifahrtschein“
Der Bauturbo ist damit ein
wichtiges Beschleunigungsinstrument – seine erfolgreiche Anwendung erfordert
jedoch weiterhin eine sorgfältige Abstimmung mit den Behörden und rechtliche
Expertise. Er eröffnet erhebliche neue Möglichkeiten für die Hinterlandbebauung
(„zweite Reihe“), die Nachverdichtung im Innenbereich, Aufstockungen und
Umbauten von Bestandsgebäuden und die siedlungsnahe Außenbereichsbebauung. Gleichzeitig
steigen die Anforderungen an eine kommunale Abstimmung, die Nachbarverträglichkeit,
den Umwelt- und Naturschutz und die städtebauliche Einbindung.
Unsere Kanzlei berät Sie zum
Bauturbo und zur Nachverdichtung.
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06.02.2026 Dr. Petra Kauch / Katrin Ibrom