Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist politisch beschlossen. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen und die Vorgaben für Heizungstausch, Gebäudemodernisierung, Energieeffizienz und Ladeinfrastruktur neu ordnen. Die Regelungen treten nach ihrer Verkündung in Kraft.
Für Grundstücks- und Gebäudeeigentümer ist zwar mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik angekündigt. Zugleich entstehen jedoch neue Anforderungen und langfristige wirtschaftliche Risiken, die bereits vor dem Austausch einer Heizungsanlage oder einer umfassenden Gebäudemodernisierung berücksichtigt werden sollten.
Was soll sich ändern?
Die bisherigen §§ 71 und 71b bis 71p GEG sowie das Betriebsverbot des § 72 GEG werden gestrichen. Damit entfällt die pauschale Vorgabe, eine neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu betreiben. Eigentümer können künftig selbst entscheiden, ob sie bspw. eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss, eine Biomasseheizung, ein hybrides System oder weiterhin eine Öl- oder Gasheizung einbauen. Die Möglichkeit, eine fossile Heizung einzubauen, bedeutet allerdings nicht, dass diese dauerhaft ohne weitere Anforderungen betrieben werden kann.
Öl- und Gasheizungen bleiben zulässig – werden aber zunehmend reguliert
Für Öl- und Gasheizungen soll ab 2029 eine schrittweise steigende Beimischung klimaneutraler oder biogener Brennstoffe gelten. Nach der vorgesehenen „Bio-Treppe“ müssen die eingesetzten Brennstoffe zunehmend klimafreundlicher werden; ab 2045 dürfen nur noch klimaneutrale Brennstoffe verwendet werden. Daneben ist eine gesonderte Grüngas- bzw. Grünölquote vorgesehen. Die konkrete Ausgestaltung soll durch ein weiteres Gesetz geregelt werden.
Kommunale Wärmeplanung bleibt ein zentraler Faktor
Auch nach Wegfall der pauschalen 65-Prozent-Regel bleibt die kommunale Wärmeplanung für Eigentümer von erheblicher Bedeutung. Sie zeigt, ob ein Grundstück künftig an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz angeschlossen werden könnte oder ob voraussichtlich eine dezentrale Wärmeversorgung erforderlich bleibt. Eigentümer sollten deshalb vor einer größeren Investition prüfen:
· Liegt bereits ein kommunaler Wärmeplan vor?
· Ist das Grundstück einem geplanten Wärmenetzgebiet zugeordnet?
· Handelt es sich lediglich um eine unverbindliche Prüf- oder Eignungsfläche?
· Wann ist tatsächlich mit einem Netzanschluss zu rechnen?
· Welche Übergangslösung wird bis dahin benötigt?
Die Ausweisung eines Gebiets im Wärmeplan begründet regelmäßig noch keinen individuellen Anspruch auf einen bestimmten Netzanschluss. Eine Investition sollte deshalb nicht allein auf einer langfristigen kommunalen Planung beruhen.
Neue Anforderungen an Nichtwohngebäude
Das Gebäudemodernisierungsgesetz setzt zugleich Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie um. Davon können insbesondere Eigentümer von gewerblichen, landwirtschaftlichen und sonstigen Nichtwohngebäuden betroffen sein. Vorgesehen sind u.a. energetische Anforderungen an besonders ineffiziente Nichtwohngebäude. Die Mitgliedstaaten müssen sicherstellen, dass bis 2030 ein bestimmter Anteil der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude und bis 2033 ein weiterer Anteil modernisiert wird.
Für Eigentümer von Hallen, Betriebsgebäuden, Bürogebäuden, Verkaufsstätten oder sonstigen gewerblich genutzten Immobilien wird deshalb wichtig:
· Wie wird das Gebäude energetisch eingestuft?
· Fällt es unter eine Ausnahme, etwa wegen geringer Nutzung oder besonderer Gebäudeeigenschaften?
· Welche Modernisierungsmaßnahmen sind technisch und wirtschaftlich möglich?
· Können Maßnahmen mit ohnehin anstehenden Sanierungen verbunden werden?
· Welche Förderprogramme stehen zur Verfügung?
Gerade bei älteren Nichtwohngebäuden sollte die energetische Einordnung frühzeitig geprüft werden, bevor Kauf-, Finanzierungs- oder größere Sanierungsentscheidungen getroffen werden.
Ladeinfrastruktur bei Nichtwohngebäuden beachten
Das Gesetz enthält außerdem neue Vorgaben zur Ladeinfrastruktur. Bei größeren Renovierungen von Nichtwohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen können Pflichten zur Vorverkabelung, zur Leitungsinfrastruktur und zur Errichtung von Ladepunkten entstehen. Für Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen sind ebenfalls weitergehende Anforderungen vorgesehen. Eigentümer sollten daher bei der Sanierung von Parkplätzen, elektrischen Anlagen oder Gebäuden frühzeitig prüfen, ob zugleich Ladeinfrastruktur hergestellt werden muss. Wer diese Anforderungen erst während der Bauausführung berücksichtigt, riskiert Umplanungen und zusätzliche Kosten.
Vermietete Gebäude: Wirtschaftlichkeit der Heizungsentscheidung
Bei vermieteten Immobilien wird die Wahl einer unwirtschaftlichen Heizungsanlage künftig stärker begrenzt. Mieter sollen vor überhöhten Betriebskosten geschützt werden. Zusätzlich wurde im parlamentarischen Verfahren eine Härtefallregelung für Vermieter bei der Aufteilung der CO₂-Kosten aufgenommen.
Für Vermieter bedeutet das: Die formelle Zulässigkeit einer Heizungsart genügt nicht. Die Entscheidung muss unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft werden. Relevant sind dabei Investitionskosten, Verbrauchskosten, CO₂-Preis, Wartungsaufwand, Brennstoffverfügbarkeit und die voraussichtliche Kostenbelastung der Mieter.
Förderung wird angepasst
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird fortgeführt, jedoch neu ausgestaltet. Die geänderten Förderbedingungen sollen ab dem 21. Juli 2026 gelten. Unter anderem werden der Einkommensbonus stärker gestaffelt, ein Kinderzuschlag eingeführt und die maximal förderfähigen Kosten zunächst auf 28.000 Euro abgesenkt. Dieser Förderhöchstbetrag soll anschließend schrittweise weiter sinken. Eigentümer sollten deshalb vor Auftragserteilung prüfen, welche Förderbedingungen für ihr Vorhaben gelten und zu welchem Zeitpunkt der Förderantrag gestellt werden muss. Ein vorzeitiger Vertragsschluss kann den Förderanspruch gefährden.
Worauf kommt es für Gebäudeeigentümer an?
Für Eigentümer ist vor dem Austausch einer Heizungsanlage oder einer energetischen Modernisierung entscheidend, nicht nur die derzeitigen Anschaffungskosten einer Heizung zu vergleichen. Berücksichtigt werden müssen insbesondere:
· Welche Heiztechnik ist am konkreten Standort langfristig wirtschaftlich und zukunftssicher?
· Welche Aussagen enthält die kommunale Wärmeplanung für das Grundstück?
· Ist künftig ein Anschluss an ein Wärme- oder Wasserstoffnetz vorgesehen?
· Welche Brennstoff- und CO₂-Kosten sind langfristig zu erwarten?
· Welche Förderprogramme können vor Beginn der Maßnahme in Anspruch genommen werden?
· Welche Auswirkungen hat die Wahl der Heiztechnik auf den Immobilienwert sowie auf einen späteren Verkauf oder eine Finanzierung?
· Welche Folgen ergeben sich bei vermieteten Gebäuden für Betriebs- und CO₂-Kosten?
Eine neue Gas- oder Ölheizung kann damit weiterhin rechtlich zulässig sein, wirtschaftlich aber langfristig erhebliche Risiken verursachen. Maßgeblich ist deshalb, welche Lösung am konkreten Standort rechtlich zulässig, wirtschaftlich tragfähig und langfristig versorgungssicher ist.
Worauf kommt es für Eigentümer von Nichtwohngebäuden an?
Eigentümer von Gewerbe-, Büro-, Betriebs- und landwirtschaftlichen Gebäuden sollten zusätzlich prüfen:
· Fällt das Gebäude künftig unter die neuen Mindestanforderungen für energetisch besonders ineffiziente Nichtwohngebäude?
· Welche Sanierungsmaßnahmen sind technisch und wirtschaftlich sinnvoll?
· Entstehen bei einer größeren Renovierung Pflichten zur Vorverkabelung oder Errichtung von Ladeinfrastruktur?
· Lassen sich energetische Sanierungen mit ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahmen wirtschaftlich verbinden?
· Welche Auswirkungen haben die neuen Vorgaben auf Investitionsentscheidungen, Finanzierung und langfristige Nutzung des Gebäudes?
Für landwirtschaftliche Betriebe und Betreiber von Biogasanlagen kann die Entwicklung zugleich Chancen eröffnen. Biomethan, Abwärme, Nahwärmenetze oder regionale Wärmeversorgungskonzepte können künftig an Bedeutung gewinnen. Entscheidend ist jedoch, dass solche Projekte frühzeitig rechtlich, technisch und wirtschaftlich strukturiert werden.
Fazit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz eröffnet Eigentümern zwar mehr Entscheidungsfreiheit bei der Wahl der Heiztechnik. Diese Technologieoffenheit geht jedoch mit einer Reduzierung nationaler und unionsrechtlicher Klimaschutzvorgaben einher. Ob dieser Kurs langfristig mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts zum Klimaschutz (Beschluss vom 24.03.2021 – 1 BvR 2656/18 u.a.) vereinbar ist, bleibt abzuwarten. Das Gericht hat den Gesetzgeber verpflichtet, die Freiheitsrechte künftiger Generationen durch einen rechtzeitigen und planbaren Klimaschutz zu sichern.
Unabhängig von der rechtlichen Bewertung sollten Grundstücks- und Gebäudeeigentümer ihre Investitionsentscheidungen nicht allein an der heutigen Rechtslage ausrichten. Wer weiterhin auf Öl- oder Gasheizungen setzt, muss neben steigenden CO₂-Kosten auch mit langfristig höheren Brennstoffpreisen sowie strengeren europäischen und nationalen Klimavorgaben rechnen. Eine heute zulässige Heiztechnik muss deshalb nicht zugleich die wirtschaftlichste Lösung über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes sein.
Wir beraten Sie gerne zu den Auswirkungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes, zur kommunalen Wärmeplanung, zu Wärmenetzen, Biogas und Biomethan sowie zu rechtlichen Fragen bei der Modernisierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden oder Fördermöglichkeiten.
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14.07.2026 K. Ibrom / Dr. Kauch