Mit dem neuen „Bauturbo“ (§ 246e BauGB) sollen Wohnbauvorhaben schneller und unkomplizierter genehmigt werden können. Die Baugenehmigungsbehörden erhalten bis Ende 2030 die Möglichkeit, unter bestimmten Voraussetzungen von bauplanungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, wenn dadurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Kernpunkt der Regelung ist die Möglichkeit, Wohnungsbauvorhaben auch ohne vorherige Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans zuzulassen.
Warum ist das für Landwirte relevant?
Besondere Aufmerksamkeit verdient die Anwendung des Bauturbos im Außenbereich. Grundsätzlich soll der Außenbereich nach § 35 BauGB von nicht privilegierter Wohnbebauung freigehalten werden. Der Gesetzgeber hat jedoch ausdrücklich vorgesehen, dass der Bauturbo auch für bestimmte Flächen im Außenbereich genutzt werden kann. Voraussetzung ist, dass die Fläche in einem räumlichen Zusammenhang mit dem bestehenden Siedlungsbereich steht. Dadurch soll eine ungeordnete Zersiedelung verhindert und der Vorrang der Innenentwicklung gewahrt bleiben. Für Eigentümer landwirtschaftlicher Flächen können sich dadurch neue Entwicklungsmöglichkeiten ergeben. Ortsrandnahe Flächen könnten künftig stärker für Wohnbauvorhaben nachgefragt werden. Gleichzeitig weist die Gesetzesbegründung darauf hin, dass der Bauturbo vor allem Nachverdichtung, Umnutzungen und siedlungsnahe Entwicklungen fördern soll.
Konfliktpotenzial für landwirtschaftliche Betriebe
Für viele landwirtschaftliche Betriebe ist die Entwicklung ambivalent. Wohnbebauung, die näher an bestehende Höfe – insbesondere in Ortsrandlagen – heranrückt, kann Nutzungskonflikte verursachen:
- Geruchsbelastungen aus Tierhaltungsanlagen
- Lärm durch Maschinen und landwirtschaftliche Arbeiten
- Verkehr durch landwirtschaftliche Fahrzeuge
- Einschränkungen bei künftigen Betriebserweiterungen
Bereits heute sind solche Konflikte Gegenstand zahlreicher Genehmigungs- und Nachbarstreitigkeiten. Durch den Bauturbo könnten diese Fragestellungen künftig häufiger auftreten.
Öffentliche Belange bleiben entscheidend
Der Bauturbo bedeutet keineswegs einen „Freifahrtschein“ für Wohnbebauung. Eine Abweichung darf nur zugelassen werden, wenn öffentliche Belange gewahrt bleiben und nachbarliche Interessen angemessen berücksichtigt werden. Zudem bleibt Fachrecht – etwa Naturschutz-, Immissionsschutz-, Wasser- oder Denkmalschutzrecht – uneingeschränkt anwendbar. Im Außenbereich kommt hinzu, dass bei erheblichen zusätzlichen Umweltauswirkungen weiterhin Umweltprüfungen erforderlich sein können. Auch naturschutzrechtliche Anforderungen bleiben grundsätzlich bestehen.
Zustimmung der Gemeinde und Zustimmungsfiktion gem. § 36a Abs. 1 S. 3 BauGB
Die Zustimmung der Gemeinde ist grundsätzlich zwingende Voraussetzung für die Anwendung des § 246e BauGB (vgl. § 246e Abs. 1 BauGB). Allerdings greift eine sog. Zustimmungsfiktion: Gem. § 246e Abs. 2 i.V.m. § 36a Abs. 1 S. 3 BauGB gilt die Zustimmung der Gemeinde als erteilt, wenn sie diese nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde ausdrücklich verweigert.
Für landwirtschaftliche Betriebe – insbesondere in Ortsrandlage – kann dies erhebliche Auswirkungen haben:
Bislang war die Gemeinde regelmäßig gehalten, durch die Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans bzw. die Anpassung des Flächennutzungsplans die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Wohnbebauung in Ortsrandlagen zu schaffen. Über die Bauleitplanung konnte die Gemeinde also eigenständig steuern, ob und in welchem Umfang bislang bspw. landwirtschaftlich genutzte Flächen einer Bebauung zugeführt werden (Planungshoheit der Gemeinde, Art. 28 Abs. 2 GG). Gleichzeitig gewährleisteten die gesetzlichen Beteiligungs- und Bekanntmachungspflichten die notwendige Transparenz und Öffentlichkeitsbeteiligung. Landwirte konnten sich über Veröffentlichungen im Amtsblatt oder andere ortsübliche Bekanntmachungen über geplante Baugebiete informieren und ihre Belange durch Beteiligung am Bauleitplanverfahren einbringen.
§ 246e BauGB durchbricht dieses System teilweise: Die Vorschrift ermöglicht es der zuständigen Baugenehmigungsbehörde – die in kleineren Gemeinden regelmäßig beim Landkreis bzw. Kreis angesiedelt ist – Wohnbauvorhaben auch ohne Änderung der gemeindlichen Bauleitplanung zuzulassen. Verweigert die Gemeinde ihre Zustimmung nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt diese als erteilt und das Vorhaben wird bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auf Kreisebene genehmigt. Die Gemeinde verliert damit faktisch einen Teil ihrer Steuerungsmöglichkeiten, obwohl die betroffenen Flächen nach ihren bisherigen planerischen Vorstellungen bspw. als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sind.
Für Landwirte in Ortsrandlage besteht die Gefahr, dass bislang landwirtschaftlich genutzte und im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft dargestellte Grundstücke durch die Baugenehmigungsbehörden für Wohnbauvorhaben in Anspruch genommen werden, ohne dass zuvor ein förmliches Bauleitplanverfahren durchgeführt werden muss. Hinzu kommt, dass betroffene Landwirte von solchen Vorhaben unter Umständen erst spät bzw. gar nicht erfahren. Während Bauleitplanverfahren regelmäßig öffentlich bekannt gemacht werden und damit eine frühzeitige Kenntnisnahme ermöglichen, erfolgt die Zulassung nach § 246e Abs. 1 BauGB auf Ebene der Baugenehmigungsbehörde, die sich in kleineren Gemeinden von der gemeindlichen Planungsebene unterscheidet und regelmäßig auf Kreisebene angesiedelt ist. Dadurch können die planerischen Weichen bereits gestellt sein, ehe der Landwirt von dem Vorhaben erfährt. Insbesondere, wenn die Gemeinde ihre Zustimmung zum geplanten Wohnbauvorhaben nicht aktiv verweigert, sondern die gesetzliche Frist verstreichen lässt, kann die Zustimmungsfiktion dazu führen, dass Wohnbebauung auf ortsnahen und für landwirtschaftliche Betriebe häufig besonders wertvollen Flächen zugelassen wird. Dies erhöht das Risiko von Flächenverlusten und Nutzungskonflikten zwischen Landwirtschaft und Wohnbebauung, insbesondere einer zunehmenden Konkurrenz um ortsnahe, betriebswirtschaftlich besonders wertvolle Flächen. Insbesondere aber führt dies zu einer erheblichen Verringerung der Einflussmöglichkeiten der betroffenen Betriebe im Verfahren.
Fazit
Der Bauturbo eröffnet neue Möglichkeiten für die Wohnraumschaffung – auch an Ortsrändern und auf siedlungsnahen Außenbereichsflächen. Für Landwirte können sich daraus zwar auch wirtschaftliche Chancen ergeben. Gleichzeitig steigt jedoch das Risiko von Nutzungskonflikten und Einschränkungen bestehender landwirtschaftlicher Betriebe, insbesondere in Ortsrandlage.
Wer als Grundstückseigentümer, Landwirt oder Gemeinde von entsprechenden Planungen betroffen ist, sollte die bauplanungsrechtlichen und immissionsschutzrechtlichen Auswirkungen frühzeitig prüfen lassen. Wir beraten Sie gerne zu den Chancen und Risiken des Bauturbos für Außenbereichsflächen und landwirtschaftliche Betriebe.
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17.06.2026 K. Ibrom / Dr. Kauch