Zahlreiche Firmen und Unternehmen suchen derzeit nach Flächen im Außenbereich, um diese für den Bau von Photovoltaik-Freiflächen-, Agri-PV- oder Windenergieanlagen zu pachten. Die versprochenen Pachtzahlungen über 25 bis 30 Jahre sind dabei lukrativ und liegen für PV-Freiflächen derzeit zwischen 3.000 und bis zu 5.000 Euro/ha und Jahr. Für Agri-PV-Flächen liegt die Pacht bei rund 1.200 Euro/ha. Auch die Möglichkeit einer prozentualen Beteiligung am Stromerlös ist attraktiv.
Besonders attraktiv für größere Unternehmen und Projektierer ist dabei die Kombination einer Erneuerbaren-Energien-Anlage mit dem Bau eines Batteriespeichers bzw. von Großbatteriespeichern, da die Pachten für diese Flächen deutlich höher liegen als für „reine“ PV-Anlagen. Auszugehen ist hierbei von ca. 30.000 bis zu 35.000 Euro/ha und Jahr.
Der Abschluss solcher Langzeitpachtverträge birgt rechtliche Risiken, mit denen sich künftige Anlagenbetreiber frühzeitig vor Abschluss des Vertrages auseinandersetzen sollten (Auflistung projektabhängig und nicht abschließend):
Keine übereilte Unterzeichnung bei Pachtangeboten bzw. -verträgen mit langer Laufzeit, Bedenkzeit ist bei jedem Vertragsabschluss der Schlüssel zum Erfolg.
Informationen über den Stand der Planung einholen: Bevor die Planung nicht ein gewisses Stadium erreicht hat, bspw. durch Vorliegen des Planaufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan, sollten keine grundbuchlichen Rechte bewilligt werden. Diese sollten außerdem auf die tatsächlich in Anspruch genommene Fläche begrenzt werden.
Sorgfältige Prüfung der Kompensationen
- Vorsicht bei Umwandlung von Ackerland zu Grünland: Wird die vormals landwirtschaftlich genutzte Fläche ausschließlich für Freiflächen-Photovoltaik (und nicht gleichzeitig für Agri-PV) genutzt, besteht wegen der Umwandlung in eine Grünlandfläche die Gefahr, dass die in Anspruch genommene Fläche ihren bisherigen Ackerstatus verliert. Grünlandumbrüche sind ausgleichspflichtig, Wertverluste sollten über die Pacht kompensiert werden;
- Übernahme von naturschutzrechtlichen Ausgleichspflichten prüfen;
- Weitere Risiken wie Anlagendefekte, Abschaltungen der Anlagen (wegen Netzüberlastung: Redispatch) oder nachträgliche Naturschutzauflagen einkalkulieren;
- Förderinstrumente, insb. das EEG, und mögliche Änderungen einkalkulieren.
Prüfung der Lukrativität des Pachtangebots
- Ermittlung der zukünftigen Erwirtschaftung auf den verpachteten Flächen (insb. bei reiner Freiflächen-Photovoltaik), um daran die Höhe der Pacht als Kompensation für mögliche Wertverluste zu messen.
- Prüfung, ob Eigenbetrieb der Anlage oder eine größere Beteiligung an der Betreibergesellschaft als Optionen in Betracht kommen, um erbschafts- und schenkungssteuerliche Nachteile zu vermeiden.
- Prüfung des Eintrittsfalls negativer Strompreise und Auswirkungen auf die Pacht bei prozentualer Beteiligung am Stromerlös.
- Inflationsschutzklauseln
Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer und Anwendbarkeit der Höfeordnung in die Pacht einkalkulieren
Zwingend Haftungsausschluss vereinbaren: Flächeneigentümer sollten zwingend im Pachtvertrag ausdrücklich die Haftung dafür ausschließen, dass sich ihre Grundstücke für eine Solar- bzw. Windenergienutzung tatsächlich und rechtlich eignen, da dies langfristig nicht kalkulierbar ist.
Fazit
Die vorherige Auflistung ist nicht abschließend und zeigt, dass vor Abschluss langfristiger Pachtverträge für Freiflächen-, Agri-PV- oder Windenergieanlagen anwaltlicher Rat eingeholt werden sollte, um die erforderlichen Regelungen im Pachtvertrag und deren Auswirkungen aufgrund der langen Laufzeit rechtlich prüfen zu lassen. Rechtliche Risiken bestehen insbesondere in Bezug auf das Aushandeln der jährlichen Mindestpacht, ggf. in Kombination mit einer prozentualen Beteiligung am Einspeiseerlös der Erneuerbaren-Energien-Anlage sowie mögliche bei langfristigen Pachtverträgen auftretende Folgeprobleme, die ausgehandelt und einkalkuliert werden müssen.
Lesen Sie auch unsere Fachbeitrag zu Agri-PV für Unternehmen und als zweites Standbein in der Landwirtschaft unter Agri-PV für Unternehmen und als „zweites Standbein“ in der Landwirtschaft – Dr. Kauch und folgen Sie uns auf LinkedIn unter Dr. Kauch & Ibrom Rechtsanwälte | LinkedIn.
07.02.2025 Dr. Petra Kauch / Katrin Ibrom